新聞摘要
- 上海甲級寫字樓市場平均租金繼續保持穩定。上海零售物業租賃市場表現良好， 但由於新增供應的不斷增加，零售物業租金漲幅已放緩。
- 住宅市場方面， 一、二手房市場房價仍然小幅上漲。
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【MyGoNews廖賢龍/台北報導】高力國際發布2013年上半年度上海房地產市場回顧及展望，延續第一季度平穩的租金走勢， 上海甲級寫字樓市場平均租金繼續保持穩定。上海零售物業租賃市場表現良好， 但由於新增供應的不斷增加，零售物業租金漲幅已放緩。 商業物業投資市場則保持活躍，上半年度共錄得7宗整售買賣，可見大部分海外投資者對上海辦公樓及零售物業依然青睞有加。在住宅市場方面， 一、二手房市場房價仍然小幅上漲。自「新國五條」出臺以來新房供應量激增，凸顯出開發商對未來市場的信心。
甲級寫字樓
2013上半年，上海經濟增長高於預期。2013年第一季度，上海市GDP同比增長7.8%，超過政府既定目標7.5%。據上海統計局報導，上海前五月實際利用外資總額同比增長11.8%。有利於次中心商務區市場的基礎建設投資額在前五月同比增長9.4%。
嘉地中心和靜安嘉裡中心二號樓是第二季度兩個新增供應。2013年第二季度的租賃市場較第一季度活躍，但主要是季節性因素影響而非經濟基本面改善結果。上半年，淨吸納量總計約123,074平方米，同比上升44%。第二季，甲級寫字樓市場內矚目的租賃成交案例包括：Visa搬遷至未來資產大廈，承租約2,000平方米；中信資本附屬公司在上海環球金融中心承租約1,600平方米作為新設辦公地點；帕金斯威爾將其在恒隆廣場二期的面積擴大2,100平方米。
截止2013年第二季度末，上海核心商務區甲級寫字樓平均租金與上一季度相若，持平在每天每平方米人民幣8.8元。2013年上半年內，整售市場錄得共計5宗整售交易。譬如，2013年第一季度內，ARA以總價人民幣19億元收購海洋大廈。第二季度，里昂證券以約每平方米人民幣33,000元的單價收購了東海商業中心二期及一期部分面積。同期，凱雷集團4月向富達來地產信託收購中區廣場，交易總價約人民幣16.7億元，該項目座落于黃浦區，由三層餐飲裙樓及19層甲級寫字樓組成。平均毛收益率按季環比萎縮0.1個百分點至5.7%。
總計約258,838平方米的三個項目預計會在未來六個月內進入上海核心商務區甲級寫字樓市場，包括靜安嘉裡中心三號樓，長寧區金虹橋國際中心以及黃浦區的金外灘國際廣場。上海甲級寫字樓平均租金預計在2013全年保持平穩。
零售物業
據上海統計局，2013年第一季度上海實現社會消費品零售額人民幣1,920億元，同比上漲7.2%，但較2012年第一季度降低3.4個百分點。對零售業產生影響的經濟基本面增長放緩，導致眾多發展商對業態和品牌組合及專案開業策略變得更為謹慎，因此，2013年上半年一些新項目的竣工日期被推遲。
2013年上半年，淮海路商圈內的K11藝術購物中心及虹橋商圈內的尚嘉中心這兩個新中高端購物中心的開業，共為市場新增83,500平方米的零售面積。截至第二季度末，上海中高端購物中心物業市場總存量提升至約340萬平方米，同比增長2.8％。
中高端購物中心物業的需求主要來自於奢侈品、服飾、餐飲、娛樂、配飾及教育等業態，並伴隨著眾多新租及新店開張活動。例如：Vera Wang在新天地時尚購物中心開設其亞洲首家婚紗旗艦店及Breguet全球最大旗艦店在新天地朗廷酒店開業。Jil Sander在中信泰富廣場承租約180平方米以及Innisfree在宏伊國際廣場承租約300平方米。因此，截至2013年上半年末，上海中高端購物中心物業市場的整體空置率環比下降0.4個百分點至8.5%。
上海中高端購物中心物業市場首層平均固定租金較2012年下半年環比上漲約1.1%至每天每平方米人民幣40.7元。2013年上半年內，上海零售物業投資市場共錄得兩宗整售交易，每個季度各一宗。其一為吉寶置業中國聯合首峰資金管理於第一季度斥資總金額約人民幣33億元收購金橋國際商業廣場之80%股權。另一為新世界百貨中國有限公司的附屬公司於第二季度以總價人民幣12.5億元收購上海鴻鑫時尚廣場。
上海中高端購物中心市場之整體展望平穩。2013年下半年市場供應充裕，預計將有三個新項目落成開業，新增總建築面積達503,000平方米。其中，兩個項目位於核心商圈。然而，核心商圈新項目的預租率較高，預計此等新增供應對市場整體空置率影響有限。但考慮到2013年末將入駐次中心商圈的月星環球港之320,000平方米的超大體量，市場整體空置率短期內會在一定合理範圍內上升，租金漲幅在短期內隨之受阻。
住宅
2013年3月，國務院出臺了史上最嚴厲的房地產調控政策，內容涵蓋20%個人所得稅、進一步上調二套房首付比例及貸款利率等內容。最近交易情況顯示，截止2013年第二季度末，上海對部分二手房開徵的20%個人所得稅仍未實際執行。一、二手房成交均價繼續小幅上揚。
開發商出於對未來地方調控細則落地的考慮，3月，上海新建商品住宅供應量出現明顯上升。在新一輪調控背景下，5月上海新建商品住宅供應量更是達到2011年以來的最高水準，約為134萬平方米（約10,670套）。
成交量方面，在調控新政正式執行前，3月上海新建商品住宅成交量達150萬平方米（約12,683套），為近40個月新高。4至6月月均成交量仍保持在907,579平方米（約7,421套）的水準，高於2012年月均成交量（約774,000平方米，6,521套）。
上海新建商品住宅成交均價按季環比增長2.1%，至第二季度每平方米人民幣23,736。成交均價的上漲主要是由於中高端產品成交量占比的增加所致。
2013年上半年，若干個海內外發展商對上海住宅市場紛紛持樂觀態度，從數宗重要的項目投資案例中可以得到印證。例如，3月上海融創綠城房地產開發有限公司以總價約人民幣90.2億元收購了一宗位於上海黃浦區的綜合體項目，總建面積達724,439平方米。5月，花樣年以人民幣2.84億元的總價收購中國地產集團位於浦東竹園商貿區的爵士大廈。6月，吉寶置地以人民幣13.3億元收購上海松江區佘山鎮的一個住宅項目。
上海住宅市場預計在未來將保持平穩。鑒於一、二手房市場房價仍在小幅上漲，上海市政府已宣佈將繼續執行於第一季度出臺的房地產調控政策。從中期來看，受地價上漲推升房價增長的預期影響，2013年上半年上海土地市場的回暖預計將促使發展商提升報價。鑒於2013年前5個月上海住宅新開工量出現同比16.9%的降幅，從中期來看，上海新建商品住宅新增供應量預計將會下跌。下半年上海總體成交量將會保持平穩。在持續的首次置業及改善型需求買家的支撐下，2013下半年上海新建商品住宅成交均價預計將穩中有升。從中長期來看，持續的需求量、供應量的不足以及不斷上漲的地價將促使房價繼續上漲。
甲級寫字樓
2013上半年，上海經濟增長高於預期。2013年第一季度，上海市GDP同比增長7.8%，超過政府既定目標7.5%。據上海統計局報導，上海前五月實際利用外資總額同比增長11.8%。有利於次中心商務區市場的基礎建設投資額在前五月同比增長9.4%。
嘉地中心和靜安嘉裡中心二號樓是第二季度兩個新增供應。2013年第二季度的租賃市場較第一季度活躍，但主要是季節性因素影響而非經濟基本面改善結果。上半年，淨吸納量總計約123,074平方米，同比上升44%。第二季，甲級寫字樓市場內矚目的租賃成交案例包括：Visa搬遷至未來資產大廈，承租約2,000平方米；中信資本附屬公司在上海環球金融中心承租約1,600平方米作為新設辦公地點；帕金斯威爾將其在恒隆廣場二期的面積擴大2,100平方米。
截止2013年第二季度末，上海核心商務區甲級寫字樓平均租金與上一季度相若，持平在每天每平方米人民幣8.8元。2013年上半年內，整售市場錄得共計5宗整售交易。譬如，2013年第一季度內，ARA以總價人民幣19億元收購海洋大廈。第二季度，里昂證券以約每平方米人民幣33,000元的單價收購了東海商業中心二期及一期部分面積。同期，凱雷集團4月向富達來地產信託收購中區廣場，交易總價約人民幣16.7億元，該項目座落于黃浦區，由三層餐飲裙樓及19層甲級寫字樓組成。平均毛收益率按季環比萎縮0.1個百分點至5.7%。
總計約258,838平方米的三個項目預計會在未來六個月內進入上海核心商務區甲級寫字樓市場，包括靜安嘉裡中心三號樓，長寧區金虹橋國際中心以及黃浦區的金外灘國際廣場。上海甲級寫字樓平均租金預計在2013全年保持平穩。
零售物業
據上海統計局，2013年第一季度上海實現社會消費品零售額人民幣1,920億元，同比上漲7.2%，但較2012年第一季度降低3.4個百分點。對零售業產生影響的經濟基本面增長放緩，導致眾多發展商對業態和品牌組合及專案開業策略變得更為謹慎，因此，2013年上半年一些新項目的竣工日期被推遲。
2013年上半年，淮海路商圈內的K11藝術購物中心及虹橋商圈內的尚嘉中心這兩個新中高端購物中心的開業，共為市場新增83,500平方米的零售面積。截至第二季度末，上海中高端購物中心物業市場總存量提升至約340萬平方米，同比增長2.8％。
中高端購物中心物業的需求主要來自於奢侈品、服飾、餐飲、娛樂、配飾及教育等業態，並伴隨著眾多新租及新店開張活動。例如：Vera Wang在新天地時尚購物中心開設其亞洲首家婚紗旗艦店及Breguet全球最大旗艦店在新天地朗廷酒店開業。Jil Sander在中信泰富廣場承租約180平方米以及Innisfree在宏伊國際廣場承租約300平方米。因此，截至2013年上半年末，上海中高端購物中心物業市場的整體空置率環比下降0.4個百分點至8.5%。
上海中高端購物中心物業市場首層平均固定租金較2012年下半年環比上漲約1.1%至每天每平方米人民幣40.7元。2013年上半年內，上海零售物業投資市場共錄得兩宗整售交易，每個季度各一宗。其一為吉寶置業中國聯合首峰資金管理於第一季度斥資總金額約人民幣33億元收購金橋國際商業廣場之80%股權。另一為新世界百貨中國有限公司的附屬公司於第二季度以總價人民幣12.5億元收購上海鴻鑫時尚廣場。
上海中高端購物中心市場之整體展望平穩。2013年下半年市場供應充裕，預計將有三個新項目落成開業，新增總建築面積達503,000平方米。其中，兩個項目位於核心商圈。然而，核心商圈新項目的預租率較高，預計此等新增供應對市場整體空置率影響有限。但考慮到2013年末將入駐次中心商圈的月星環球港之320,000平方米的超大體量，市場整體空置率短期內會在一定合理範圍內上升，租金漲幅在短期內隨之受阻。
住宅
2013年3月，國務院出臺了史上最嚴厲的房地產調控政策，內容涵蓋20%個人所得稅、進一步上調二套房首付比例及貸款利率等內容。最近交易情況顯示，截止2013年第二季度末，上海對部分二手房開徵的20%個人所得稅仍未實際執行。一、二手房成交均價繼續小幅上揚。
開發商出於對未來地方調控細則落地的考慮，3月，上海新建商品住宅供應量出現明顯上升。在新一輪調控背景下，5月上海新建商品住宅供應量更是達到2011年以來的最高水準，約為134萬平方米（約10,670套）。
成交量方面，在調控新政正式執行前，3月上海新建商品住宅成交量達150萬平方米（約12,683套），為近40個月新高。4至6月月均成交量仍保持在907,579平方米（約7,421套）的水準，高於2012年月均成交量（約774,000平方米，6,521套）。
上海新建商品住宅成交均價按季環比增長2.1%，至第二季度每平方米人民幣23,736。成交均價的上漲主要是由於中高端產品成交量占比的增加所致。
2013年上半年，若干個海內外發展商對上海住宅市場紛紛持樂觀態度，從數宗重要的項目投資案例中可以得到印證。例如，3月上海融創綠城房地產開發有限公司以總價約人民幣90.2億元收購了一宗位於上海黃浦區的綜合體項目，總建面積達724,439平方米。5月，花樣年以人民幣2.84億元的總價收購中國地產集團位於浦東竹園商貿區的爵士大廈。6月，吉寶置地以人民幣13.3億元收購上海松江區佘山鎮的一個住宅項目。
上海住宅市場預計在未來將保持平穩。鑒於一、二手房市場房價仍在小幅上漲，上海市政府已宣佈將繼續執行於第一季度出臺的房地產調控政策。從中期來看，受地價上漲推升房價增長的預期影響，2013年上半年上海土地市場的回暖預計將促使發展商提升報價。鑒於2013年前5個月上海住宅新開工量出現同比16.9%的降幅，從中期來看，上海新建商品住宅新增供應量預計將會下跌。下半年上海總體成交量將會保持平穩。在持續的首次置業及改善型需求買家的支撐下，2013下半年上海新建商品住宅成交均價預計將穩中有升。從中長期來看，持續的需求量、供應量的不足以及不斷上漲的地價將促使房價繼續上漲。
